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店面房東的想法-大直小老闆

店面房東的想法-大直小老闆,房東和房客想的不一樣,這集要來好好研究一下,房東們腦袋裡的盤算,知道店面屋主得心態,才能讓房東用低價把好房子租給你,所以來好喝研究包括:投資報酬率主導、租金影響房價、房屋狀況影響價格、避免油膩與嫌惡行業、空屋待租有原因。

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

店面房東的想法 影片

店面房東到底在想什麼
為什麼他們的策略跟規劃
和我們一般人想的這麼不一樣呢
那是因為~

房東和房客想的不一樣

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 房東和房客想的不一樣
  • 投資報酬率主導
  • 租金影響房價
  • 房屋狀況影響價格
  • 避免油膩與嫌惡行業
  • 空屋待租有原因
店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

房東和房客想的不一樣
在螢幕上面我們打出
我想要告訴你房東跟房客
差別最大的部分包含這五項
這五項等一下我們會細細的
一項一項逐條來分析給各位聽
讓各位瞭解一下
房東到底腦袋裡面在想什麼事情

如何租到好店面

這一個影片其實
和另外一個影片是相輔相成的
那就是如何租到好店面
所以這一集我們先來剖析
房東到底在想什麼
而下一集我們接下來講
怎麼樣子去抓到房東的弱點
或者是想辦法
讓房東用低價把好房子租給你

兼具租客與房東

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 兼具租客與房東
  • 亞瑟房屋租賃經驗豐富
  • 之前租店面與辦公室
  • 管理一間岳父的店面
  • 擁有一間營業的店面
  • 準備一間未來的場所

兼具租客與房東
講這個議題其實我是非常適合的
為什麼呢?
因為我自己的
房屋租賃經驗是非常豐富

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

之前我們租了好多年的辦公室
也租了好多年的店面
而現在我也管理了一間
岳父教給我去管理的一樓店面
甚至我自己
也擁有一間一樓的店面
現在租給妮寶貝當店面使用
另外我也擁有了一間
未來可能當辦公室
可能當VIP服務的一個辦公場所
那個場所目前借給我老婆住
哈哈哈哈哈哈
反正就是我租商用房租了很多年
自己也是租給別人商用房的房東
所以來講這個議題是非常合適的

租店面的故事

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 租店面的故事
  • 今年把店面租給飲料店
  • 大約收了50多萬租金
  • 退租後原本裝潢全毀
  • 要復原應該也是50萬
  • 不如學隔壁店面不要租
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租店面的故事
在講這個大議題之前
先講一個小故事
那就是今年年初的時候
我們把舊的店面
租給了一個飲料店來做經營
它大約經營了九個月
我們收了50多萬的租金
可是很可怕是退租了之後
原本的裝潢就全部毀掉了
那我自己算了一下
其實要把房子復原成原本的樣子
裝潢費應該也是五十差不多
那這樣想想我還不如
學我隔壁的店面乾脆就不租了
放在那裡放一年多

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

來我們來看一下
左邊是我原本店面的樣子
右邊是我現在店面的樣子
是的~差超多

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那來看一下如果我要把
原本的裝潢做回來的話
光是木工玻璃門10萬
木工櫃台加木工鞋櫃又要10萬
那木工的牆壁
然後將這木工牆壁全部漆回去
應該也是10萬
再加上地板重鋪
應該是個八九萬跑不掉哇
所以要把原本東西裝回來少說50

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

如果各位看不清楚
覺得剛剛畫面人太多
那麼來個空的房間
原本很爛的房子
要改回原本可以用的樣子
至少花50萬跑不掉

投資報酬率主導

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 投資報酬率主導
  • 持有營業空間是投資行為
  • 商用場所的店租較高
  • 店面漲價空間也較多
  • 房價與房租都要賺
  • 房價又比房租影響大

投資報酬率主導
在這邊要和沒有店面房產
未來可能是一間
美甲店擁有人的聽眾說一下

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

就是我們持有營業空間
其實是一種投資的行為
通常來講
商用店面的店租是比較高的
而且一般來講一般來講喔
店面的漲價空間也比較多
所以對於擁有店面而言
不管是房價也好或房租也好
我們都要賺!
但是重點在於
房價的漲幅跟房價的影響
其實比房租還要大

租金影響房價

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 租金影響房價
  • 房價的基本標準
  • 長期租約的600倍
  • 租6萬就3600萬
  • 租5萬就3000萬
  • 房價保值依賴好得租約
店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

租金影響房價
雖然說房價比房租高很多
但是他們其中又有關係的
那就是房價的基本標準
房價的基本標準
基本上是長期租約的600倍
簡單說就是
如果你那個租約是月租8萬
那間房子的基本價格就是4800萬
如果說那個房子的租金是5萬
那個房子基本價值3000萬
所以我們房價如果要保值
或者是說房價想要賣個好價格的話
那麼就需要一個好價格的租約
這個非常重要

房屋狀況影響價格

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 房屋狀況影響價格
  • 屋況好租金才會高
  • 基礎工程投入較少
  • 節省開業裝潢的支出
  • 願意付出較高的租金
  • 房價也會因此提高
店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

房屋狀況影響價格
話又說回來房租要高
最主要的就是房子的屋況要好
這樣子租金才會高
使用的人在做基礎裝潢
基礎工程的時候投入就比較少
那麼就可以大量節省
開業的時候裝潢的支出
而這個省下來的部分
才願意支付比較高額的租金
我們房東才可以收較多的租金
也因此租金高
所以房價也會這樣子而被墊高
屋況不但影響租金
而且也影響了房價

避免油膩與嫌惡行業

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 避免油膩與嫌惡行業
  • 爛房客會毀掉店面價值
  • 不願意租給做小吃的
  • 嫌惡行業更是價格殺手
  • 亂七八糟的租客之後
  • 店面很難回到高級形象
店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

避免油膩與嫌惡行業
爛房客實際上是會
毀掉店面的價值的
漂亮一點的店面
都不願意租給做小吃的
一些嫌惡的行業更是價格的殺手
尤其是那些亂七八糟的租客
租過之後那個形象就毀了
屋況也毀了
附近的商業活動可能也毀了
這個時候那個店面
就很難再回到高級的形象
那麼租金就起不來
價格也會往下掉

空屋待租有原因

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理
  • 空屋待租有原因
  • 房東寧願空屋是故意的
  • 低價租約大量壓低房價
  • 低品質租客會破壞屋況
  • 甚至讓店租難以漲價
  • 選擇堅持挑租客與高價

空屋待租有原因
聽完前面那一串之後
各位應該有所體認
房東寧願把房子空在那裡租
或者是我們寧願掛個很高的租金
放在那裡而沒有租人
其實是有原因的啊

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

低價的租約會使得
我們房價被大幅拉低
如果說原本可以租8萬的房子
那就值4800萬
在這個時候房價不好只能租5萬
那房價就只剩3000萬
中間差了1800萬
那1800萬不是一年兩年
或三年的租金可以填補的回來的
所以我們寧願空在那裡

房租低就有可能會
吸引到低品質的住客
而低品質的住客
更嚴重的會破壞屋況
而屋況破壞了之後
會讓店租難以漲價
當然也會讓房價跟著一起掉
這就是最基本的
為什麼房東堅持要挑租客
以及堅持要把租金租高價的原因

如何租到好店面

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

所以總結一句話
那就是店面房東的擁有者
其實並不差一個月8萬或
5萬的那個租金
他差的是他的房價
從4800萬跌到3000萬
那個中間巨大的差異
所以說寧願撐著點、寧願凹著點
也許一年後
也許半年後市況變好了
還可以租回原價
那這個時候他要賣要租
或是要簽長約也都比較划算了

店面房東的想法 大直小老闆 經營管理

既然已經知道房東在想什麼了
那麼我們下回就來講
如何租到好店面
如何租到好店面的影片
絕對不會脫稿
因為我等一下就來錄下一集

如果各位有問題想要問
或想跟我討論的
都歡迎在下面留言
我除了會用文字回答您之外
也會選出非常棒的留言
也用影片的方式回答您的問題
讓你的問題可以獲得更詳細的解說
那今天就到這裡
不要忘記再過幾天
我們就會有下一集喔~拜拜

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